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    Calcola Mutuo Casa


    Ecco le informazioni assolutamente indispensabili per un efficace calcolo del mutuo casa ed un confronto tra le varie proposte disponibili on line.

    Tassi e parametri. È di fondamentale importanza che, già dal primo incontro, l'addetto della banca vi indichi non solo il tasso complessivo, ma anche l'indice di riferimento completo e lo spread in vigore. La risposta da ottenere deve essere di questo tipo: Euribor 3 mesi più uno spread di 1,25 punti percentuali. In questo caso, ai valori di agosto 2007, avremmo: Euribor 3 mesi 4,75% più 1,25% per un tasso nominale del 6%. Se il rimborso parte subito con queste caratteristiche si parla di tasso a regime.

    Se invece viene indicato un valore d'ingresso - cioè più basso - fatevi dire a quanto ammonta e per quanto tempo durerà. Molti istituti hanno l'abitudine di pubblicizzare un valore molto conveniente (alle volte pari al puro costo del denaro o addirittura più basso), ma che resta in vigore per pochi mesi. Non lasciatevi ingannare. Quindi fatevi dire quale sarà il parametro a regime, cioè le condizioni del mutuo una volta passato il periodo iniziale a condizioni agevolate, che è quello che conta veramente.

    Importo rata. È importante conoscere l'interesse applicato. Ma il vero confronto va sempre effettuato sulla rata mensile o semestrale, cioè sui quattrini da sborsare a ogni scadenza. Alla banca, quindi, deve essere chiesto l'importo della rata per le varie durate. Con il nuovo accordo europeo potete chiedere un conteggio preciso in base alla cifra che vi serve. In ogni caso vi può essere utile la nostra tabella sulle rate per 1.000 euro a seconda di tasso e durata del finanziamento. Ovviamente per calcolare una rata su un finanziamento qualsiasi compreso tra le ipotesi della tabella basta dividere per 1.000 l'importo del mutuo e moltìplicare il risultato per la rata riportata in tabella: ad esempio, mutuo da 80.000 euro per 20 anni al 5%: 80 per 6,600 uguale 528.

    Le spese. Da non sottovalutare nella scelta anche i costi accessori, quelli che ogni mutuo inesorabilmente porta con sé. Le voci sono molteplici. Ora, con il Codice europeo, le banche devono comunicare l'Isc (Indicatore sintetico di costo). Si tratta di un tasso analogo al Taeg, cioè il tasso effettivo globale che comprende tutte le spese obbligatorie. In ogni modo, vedia­mo quali sono questi costi.

    Istruttoria. La cifra spesso è forfettizzata, da 125 a 300 euro, ma ci sono istituti che applicano una percentuale in base all'ammontare del capitale erogato. Si va dallo 0,25 all'1%. Pochissime le banche che non prevedono questa voce.

    Perizia. Il costo della perizia per valutare l'immobile può variare da 125 a 300 euro. La semplificazione amministrativa sta, per fortuna, arrivando anche in questo settore: sempre più spesso per immobili di valore fino a 150.000 euro, quindi per mutui fino a 60-75.000 euro, il finanziatore si accontenta dell'autocertifìcazione del proprietario. E per gli immobili valutati da 150.000 a 250.000 euro molte volte è sufficiente portare in banca la perizia redatta dal proprio tecnico di fiducia o dall'agente immobiliare che ha mediato la vendita, purché iscritto nei ruoli della Camera di commercio. Sulla richiesta o meno di un'ulteriore perizia pesa soprattutto la quota Ltv: se la cifra richiesta e molto più bassa del valore dichiarato dell'immobile le banche possono accontentarsi dell'autocertifìcazione.

    Incasso delle rate. Una tassa occulta che può incidere, anche pesantemente, sul costo del mutuo. L'addebito automatico delle singole rate sul conto corrente può essere gratuito per i propri dienti o tramite il Rid (la procedura automatica) se la banca non ha sportelli operativi. In genere, il Rid costa poco meno di un euro: gli istituti più cari arrivano a 2 euro. Anche su questo fronte, però, le aziende di credito recitano a soggetto. Qualche banca non fa pagare nulla oltre al puro costo delle spese postali per l'invio della quietanza o dell'avviso di pagamento, ma c'è chi chiede un euro aggiuntivo (e quindi la spesa sale a 1,7-3 euro per ogni rata). Il costo è più salato se non si apre il conto corrente presso la stessa banca che eroga il finanziamento. Qualche istituto chiede un pagamento anticipato; da 150 a 350 euro da sborsare una volta per tutte al momento della stipula del mutuo. La spesa dell'incasso delle rate va valutata con particolare attenzione da chi sceglie il rimborso mensile: a seconda della durata del mutuo bisogna onorare dalle 120 (io anni) alle 360 rate (30 anni). Uno o due euro di differenza possono incidere notevolmente sulla convenienza di una formula. Anche questa è una voce importante da inserire nella tabella dei confronti.

    Certificati. Qualche istituto chiede poco più di un euro per inviare al cliente la certificazione fiscale da inserire nella dichiarazione dei redditi. C'è poi da contare anche la documentazione per l'assenso alla cancellazione dell'ipoteca.

    Tempi. Chi cerca il mutuo ha sempre fretta. Un paio di domande da fare allo sportello riguardano proprio i tempi: quanto ci vuole per l'accoglimento della richiesta di mutuo e per l'erogazione del prestito. L'istituto cui vi siete rivolti non è obbligato a concedervi il finanziamento, è quindi necessario sapere quanti giorni possono passare prima di ricevere una risposta positiva o negativa. Se le cose dovessero andare male, infatti, bisogna essere sicuri di avere il tempo per rivolgersi a qualcun altro. Una volta approvato il prestito, con informazione scritta, è indispensabile sapere quando sarà erogato materialmente in modo da fissare il rogito. I tempi dell'istruttoria servono alle banche soprattutto per controllare le vostre dichiarazioni sui redditi, la certificazione relativa all'immobile e per una valutazione complessiva dell'operazione. Molto, quindi, dipende dalla completezza e dalla chiarezza della documentazione che avete consegnato. A parte gli istituti che dichiarano di poter erogare i fondi in sette giorni lavorativi, in genere si può calcolare che passino da io a 20 giorni per l'assenso alla concessione del mutuo e altrettanti per l'erogazione, sempre che il notaio sia disponibile.